Coupe-feu

Audit coupe-feu — préalable rachat ou rénovation immeuble

Due diligence coupe-feu pour investisseurs immobiliers, asset managers, syndics.

L'audit coupe-feu préalable est devenu un standard de due diligence avant rachat ou rénovation lourde d'un immeuble tertiaire ou ERP en Île-de-France. Au même titre que les audits amiante, plomb, DPE, l'audit coupe-feu identifie les écarts de conformité au règlement de sécurité et chiffre le coût de mise à niveau. C'est un prérequis fréquent pour les transactions > 5 M€ et systématique pour les reconversions d'usage (bureaux → logements à La Défense par exemple).

Périmètre d'un audit coupe-feu professionnel

1. Conformité initiale : recherche PV CSTB pour chaque porte CF installée, marquage CE des DENFC et clapets, conformité produits aux exigences réglementaires applicables à la date de construction.

2. Maintenance documentée : examen du registre de sécurité, des PV d'essais annuels DAS/DAC, des contrats d'entretien en cours.

3. Modifications postérieures : repérage des percements de cloisons coupe-feu non rebouchés, déposes partielles non reportées, ajouts d'équipement (climatisation, fibre optique) traversant les compartiments feu.

4. SSI / SMSI : état du CMSI, test fonctionnel asservissements, conformité câblage NF S 61-932.

FAQ

Questions fréquentes

Quels documents fournir pour un audit coupe-feu ?: Plans des cloisons coupe-feu (architecte ou DOE), notice de sécurité ERP/IGH initiale, dernières attestations commission de sécurité, registre de sécurité (5 dernières années), PV de tests DAS/DAC, contrats de maintenance SSI / portes CF en cours. Si manquants, l'audit le note comme "écart documentaire".
Combien dure un audit coupe-feu sur un immeuble tertiaire de 10 000 m² ?: Pour un immeuble tertiaire de 10 000 m² en IDF : 1 à 2 journées de visite sur site, 3 à 4 semaines pour la rédaction du rapport (avec quantification budgétaire des mises à niveau identifiées). Coût marché : 4 500 à 7 500 € HT. Pour un IGH ou complexe hospitalier, 2-3 semaines de visite + 6-8 semaines rapport.
Un audit coupe-feu est-il obligatoire avant la vente d'un immeuble ERP ?: Non, pas obligatoire au sens strict. Mais c'est de plus en plus une condition imposée par l'acquéreur (et son avocat) dans le compromis de vente. Pour les transactions institutionnelles > 20 M€, l'audit coupe-feu fait partie du package de due diligence standard au même titre que les audits techniques amiante et structure.
Que se passe-t-il si l'audit révèle des non-conformités majeures ?: L'acquéreur peut négocier une décote correspondant au coût de mise à niveau identifié, demander à ce que les travaux soient faits par le vendeur avant cession, ou renoncer à l'acquisition. Les non-conformités majeures (DAS non asservis, portes CF déposées) bloquent souvent la transaction sans remise en état préalable.

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Accompagnement constitution dossier + travaux + représentation Préfecture Police Paris.

Portes coupe-feu EI60 — étanchéité + isolation 60 minutes

EI60 : ERP 4e et 3e catégorie, hôpitaux, IGH circulations horizontales, parkings.

Portes coupe-feu EI90 — 90 minutes ERP 2e catégorie, sites ICPE

EI90 : ERP 2e catégorie, sites industriels ICPE, archives, locaux haute valeur.

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Rédigé par

Otman FARIAD

Président & Co-fondateur · Mis à jour 19/05/2026

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Périmètre d'un audit coupe-feu professionnel

2. Maintenance documentée : examen du registre de sécurité, des PV d'essais annuels DAS/DAC, des contrats d'entretien en cours.

4. SSI / SMSI : état du CMSI, test fonctionnel asservissements, conformité câblage NF S 61-932.

Questions fréquentes

Quels documents fournir pour un audit coupe-feu ?

Plans des cloisons coupe-feu (architecte ou DOE), notice de sécurité ERP/IGH initiale, dernières attestations commission de sécurité, registre de sécurité (5 dernières années), PV de tests DAS/DAC, contrats de maintenance SSI / portes CF en cours. Si manquants, l'audit le note comme "écart documentaire".

Combien dure un audit coupe-feu sur un immeuble tertiaire de 10 000 m² ?

Pour un immeuble tertiaire de 10 000 m² en IDF : 1 à 2 journées de visite sur site, 3 à 4 semaines pour la rédaction du rapport (avec quantification budgétaire des mises à niveau identifiées). Coût marché : 4 500 à 7 500 € HT. Pour un IGH ou complexe hospitalier, 2-3 semaines de visite + 6-8 semaines rapport.

Un audit coupe-feu est-il obligatoire avant la vente d'un immeuble ERP ?

Non, pas obligatoire au sens strict. Mais c'est de plus en plus une condition imposée par l'acquéreur (et son avocat) dans le compromis de vente. Pour les transactions institutionnelles > 20 M€, l'audit coupe-feu fait partie du package de due diligence standard au même titre que les audits techniques amiante et structure.

Que se passe-t-il si l'audit révèle des non-conformités majeures ?

L'acquéreur peut négocier une décote correspondant au coût de mise à niveau identifié, demander à ce que les travaux soient faits par le vendeur avant cession, ou renoncer à l'acquisition. Les non-conformités majeures (DAS non asservis, portes CF déposées) bloquent souvent la transaction sans remise en état préalable.